近期科云汇，一种经新概念包装过的房地产金融产品开始在网络社交平台里暗中传播。
“RWA代币化”——对于普通人来说，这还是一个陌生而抽象的概念，但网络上已有人宣称通过这一模式“房地产资产将迎来又一轮爆发”“下一轮万亿级市场的财富之桥即将开启”。
第一财经记者接触到的某RWA代币化产品推广者表示，只要买了相关房地产代币，就能“躺赚”，“投资3万元、年分红10万以上；投资10万元，3年内成就数字资产亿万富豪”。
业内人士提醒，任何绕过监管、模糊权属、承诺高收益的项目，都应高度警惕。
“财富再分配”的历史机遇来了？
“重磅商机：以房产作为代币底层资产，赚取数字资产新财富。”
近日，在某社交平台的一个房地产投资群中，有人发布的一则“广告帖”引来了群内争论。
发布者称，正在寻找经营困难的想出售资产的酒店、公寓、农庄或者民宿，通过数字化托管的模式，让重资产变成轻资产运营，后续通过“RWA代币化”流通变现，这是“未来20年的黄金赛道”。
此外，发布者还称：“RWA是人类第五次财富再分配的历史机遇，房产代币将是RWA中最大、最优质的数字资产，合伙人正在全球招募中”。
经问询后，对方给第一财经记者发来了一份普通人即可参与的“业务发展政策”，其中包括：投资3000元，成为普通合伙人，可获得6000枚代币，可自建社区团队，成为平台二级分销商，躺赚数字房产副业；投资3万元，成为高级合伙人，可兑换8万枚代币，奖励1个县级城市的房产托管公司经营权，未来经营收入可年分红10万以上；投资10万元，成为联创合伙人，兑换30万枚代币，3年内成就数字资产亿万富豪，奖励1个地级城市的房产托管公司经营权。
“先上GATE芝麻开门交易所，以后再上币安交易所。”对方表示。
看来，发布方希望能做成一个平台，一方面吸收经营困难的酒店、公寓、农庄或者民宿进行数字化托管，另一方面将这些被托管的酒店等包装为底层资产，以新兴的“RWA代币化”概念去吸引个体投资者入局。
此外，对方还给记者发来一个微信小程序地址，点击进入后可以看到其中有房产托管、份额销售、投资合伙等板块，其中售卖一些房地产项目的数字资产份额、项目数字化托管合伙人名额、城市代理权等，价格都是以万元起步。
一旦在这个小程序中注册并提供个人联系方式科云汇，就能免费获得10个代币，同时有专人加微信私聊联系。
专家：承诺“稳赚不赔”应被高度警惕
“RWA代币化”，源于英文“Real-World Asset Tokenization”, 可翻译为真实世界资产代币化。
RWA的核心思想就是将现实世界中那些有价值的、但流通性相对差的资产，通过代币化的方式搬到区块链上。
“把房子搬上链”是其中最为关键的部分之一，因为房地产符合规模庞大、有价值、流通性较差等特征，在代币化之后，全球投资者就可以用自己的加密钱包去购买北美度假村或者东京写字楼的一部分份额。
波士顿咨询集团预计，到2030年，RWA市场规模将达到16万亿美元；渣打银行则预计到2034年这一市场规模将达30万亿美元。
不过，在中国内地，目前官方并未明确允许所有形式的真实世界资产代币化。
2017年，中国人民银行等多个部委曾发布《关于防范代币发行融资风险的公告》，明确禁止任何机构或个人进行未经批准的代币发行融资活动。
公告中提到，代币发行融资活动本质上是一种未经批准非法公开融资的行为，涉嫌非法发售代币票券、非法发行证券以及非法集资、金融诈骗、传销等违法犯罪活动。有关部门将密切监测有关动态，加强与司法部门和地方政府的工作协同，发现涉嫌犯罪问题，将移送司法机关。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，目前在中国内地，房地产资产代币化投资尚未被允许，监管态度趋于谨慎，打着“房地产收益权”名义的代币化产品，可能会被认定为变相非法集资或金融诈骗。个人投资者若直接参与，存在较大法律与合规风险。在中国香港特别行政区，RWA代币化在合规框架下已有试点案例，但仍需满足严格的监管要求。
“根据中国内地法律，房地产等不动产的权属变更，必须通过不动产登记中心完成，链上代币无法直接代表产权。目前RWA代币只能代表收益权或债权等间接权益，不能等同于物权本身。”柏文喜表示。
在网络社交平台中，记者看到不少人将RWA宣传为“房地产资产即将迎来又一轮爆发”“开启下一轮万亿级市场的财富之桥”。对此，柏文喜提醒：“房地产代币化并不等于保本，房地产项目的租金收益、资产增值都存在波动，承诺‘稳赚不赔’的多为骗局。任何绕过监管、模糊权属、承诺高收益的项目，都应高度警惕，如有疑问，建议咨询持牌金融机构或法律专业人士。”
内地房企已在港试水RWA产品
RWA作为一个刚在亚洲市场兴起的概念，近期受到不少关注，但实际上从全球范围来看，早已出现第一批失败的投资者。
大约在七八年前，加密市场中就开始出现将写字楼、度假村等真实世界资产代币化的案例，很多项目都黄了。
位于美国科罗拉多州的知名酒店圣瑞吉斯阿斯彭度假村（房费约8000元人民币/晚）是最早的房地产代币化案例之一。2018年，这家豪华酒店向合格投资者出售了1800万美元的代币，首个交易日发行价上涨了32%，然而流动性很快枯竭，到2020年，房地产代币化市场的交易量已经微乎其微。
美国有研究机构统计，在2020年之前，曾有数百个项目把房地产、股票和大宗商品放到不同的区块链上，但到2021年时，超过90%的项目未能实现有意义的交易量。其失败原因包括当时代币化产权未获法律承认、投资者群体极小，缺乏流动性基础设施等。
直到近两年，情况发生了大转折——多国政府开始出台政策支持实体世界资产代币化，尤其是房地产资产的代币化。目前，美国华尔街的大型金融机构正在争相将从美国国债到房地产的一切资产代币化。
中东城市迪拜今年提出了直接的房地产代币化模式，并提升了法律认可度，迪拜土地局在2025年5月推出了Prypco Mint投资平台——投资门槛仅为2000迪拉姆（约540美元），代币转让直接与政府土地登记同步。
根据中华人民共和国驻迪拜总领事馆经济商务处披露的数据，今年迪拜第二个房地产代币化项目在投资开放后，吸引了来自35个国家的149位投资者，仅用时1分钟58秒便售罄，在房地产创新领域创下了新的全球纪录。预计到2033年，代币化资产将成为迪拜房地产市场的核心组成部分。
这一趋势也席卷到了东亚。今年7月，日本的三菱UFJ信托银行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking）收购了一座价值1000亿日元（约合48亿元人民币）的大阪办公楼。
收购后，该银行将整栋30层的大楼转换为链上代币，散户投资者可以购买其部分所有权，而机构分配则通过日本的数字证券基础设施来完成。在日本的证券型代币法律框架下，每一次所有权转让都具有完整法律效力。
今年6月26日，香港特区政府发表《香港数字资产发展政策宣言2.0》，其中35次提到“代币化”，显示了香港特区政府促进RWA代币化发展的决心。今年5月21日，香港立法会通过《稳定币条例草案》，并于8月1日正式生效。
国内已有企业在试图把握RWA热点趋势。今年8月29日，国资城投平台——深圳市福田投资控股有限公司宣布，其在香港通过以太坊公链成功发行全球首单RWA公募上市数字债券，债券规模5亿元人民币，期限2年，票面利率2.62%，Token名称为FTID TOKEN 001（福币）。
今年8月底，民营房企新城控股的母公司新城发展控股有限公司（01030.HK）也在香港宣布拟成立数字资产管理公司，全面推动公司及下属公司优质IP资源和资产收益代币化，包括探索基于吾悦广场资产收益发行RWA产品。
新城控股称，目前吾悦广场总资产价值超1200亿人民币，当200多座吾悦广场全部开业并稳定经营后，全年商户销售额将达到1500亿，公司将依托香港政府开放数字资产产业政策，逐步将吾悦广场资产收益作为RWA产品底层资产，实现代币化产品上链。
既然香港已经开放参与RWA的窗口，内地居民自然也可以去投资那些合法合规的项目。柏文喜表示，在投资前需了解，正规RWA项目应有法律意见书、监管备案、资产审计报告、白皮书披露等，若无法提供，极可能是空气项目。此外，尽管技术上可通过“跨境理财通”或离岸信托等方式参与，但内地居民个人直接投资境外RWA项目仍受外汇管制限制，且需确保不违反内地关于虚拟资产的相关法规。
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